一条工務店 i-smartで家づくり③ 建築工事請負契約とは？
建築工事請負契約は家づくりをする最初の契約です。
確認しておくこと、準備しておくことをお伝えします。
建築工事請負契約とは？
各社の営業担当と打ち合わせを行い、このメーカーで建てたいという意志が固まったら『建築工事請負契約』をします。
契約書に、
《甲》注文者である施主（自分）と
《乙》請負者である株式会社 一条工務店
の両者で工事請負契約約款を承認のうえ、建築工事請負契約書を締結します。
これが家づくりの最初の契約となります。
契約の内容は？
契約書自体はA3サイズ1枚だけですが、内容は非常に重要なものです。
第1条 工事場所
建築場所の住所が記載されています。
第2条 仕様その他
別紙の標準仕様書や見積書を基本とするといった文が書かれています。
第3条 工期
基礎着工予定日・完成予定の記載があります。
第4条 工事請負代金等
契約時点での見積金額と今後の支払時期と支払方法の記載があります。
今後打ち合わせをしていき、仕様・間取り・オプションなどすべて固まったら『追加・変更工事請負契約書』を取り交わして、最終金額が決定します。
住宅ローンのありなしや一条工務店提携の銀行によって、支払いのタイミングが変わりますが、基本的な支払い金額と方法は以下①～⑤の通りです。
①契約金 1,000,000円（契約時）→③の一部になります
②預り金 800,000円（③の頃）
③着手金 工事請負代金額の1/3から①を引いた金額（上棟75日前まで）
④上棟金 工事請負代金額の1/3（構造建方完了時）
⑤最終金 工事請負代金額の1/3（引き渡し時まで）
つまりそれまで自己資金で支払っておくか、別の銀行から融資をしてもらうのがよくあるパターンです。いわゆる『つなぎ融資』を利用することになります。
つなぎ融資とは？
「つなぎ融資」とは、住宅が完成するまでに必要となる支払いに利用する融資のことです。
住宅ローンは基本的に、上記⑤最終金の引き渡し時でようやく住宅ローン実行となります。したがって着手金など（上記①～④）の支払代金をどこかで工面することになります。
実際の住宅ローン実行までつなぐため、別の銀行から融資をしてもらいます。
一条工務店経由でつなぎ融資を依頼すると、みずほ銀行になりました。
つなぎ融資は、広告でよくみる住宅ローンより金利がお高めです。
よくある例として、①は自己資金、つなぎ融資は上記②③④の金額分を融資してもらい、住宅ローン実行までの金利を支払います。
住宅ローンが実行されたらつなぎ融資分を返済し、最終金は住宅ローンから支払います。
そして毎月の返済が開始します。
自己資金があれば、つなぎ融資を利用しないこともできます。金利を払わずに済みます。
そもそも住宅ローンを組まないという選択肢もありますね。
ただ住宅ローン減税制度を利用することで13年間は金利負担を軽減できるので、資金があってもローンを組む方がいいという考え方もあります。
住宅ローンについては後日、別の記事で書きます。
【重要】契約後3年以内なら建築工事請負契約時点の坪単価となる
着工時期が契約後3年以内までは値上げしていても契約時点の坪単価・オプションの価格が適用されます。
また契約時から打ち合わせをしていく中で、家のタイプを変更したとしても、契約時点の変更したタイプの坪単価となります。つまり私はi-cubeからi-smartに変更しましたが、契約時点でのi-smartの坪単価が適用されています。
年々値上がりしているので、建てるハウスメーカーが決まっていたら早めに契約しておいた方が、その時点での価格でおさえておけますね。
契約後着工が3年を越えそうな場合は、同価格ではありませんが
『建築工事請負契約変更合意書』を取り交わすことで延長できます。
5年以内であれば単価上昇分を施主と一条工務店で折半、オプションは契約時ではなくその時点の時価となります。
5年を超えると単価上昇分の75％を施主、25％を一条工務店負担、オプションはその時点での時価となります。
3年以内に着工するのであれば問題ないですが、時期が遅れるようなら変更合意書を取り交わしておきましょう。コロナ禍での着工遅れやウッドショックの価格高騰も回避、少なくとも軽減できますね。
工事請負契約約款(やっかん)とは？
契約に関する取り決め内容の詳細が記載してあります。
重要な点については担当営業から説明があります。
そして内容に合意するなら署名と捺印を行います。
特に支払い、工期、違約金、中止権、解除権に関する項目はしっかり確認をしておきましょう。
契約時までに準備しておくもの
契約時に署名捺印をするので、
・本人確認書類(運転免許証など)
・実印(印鑑証明書)および認印
は必要です。また当日ではなくとも近いうちに
・住民票
・源泉徴収票(住宅ローンの事前審査用)
を提出することになります。
日程を考慮の上、準備しておきましょう！
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まとめ
一条工務店は建築工事請負契約日の価格が確保されるので、もう一条工務店で建てると決めているなら早めに契約した方が値上がりリスクを軽減できます。
以上、「一条工務店 i-smartで家づくり③ 建築工事請負契約とは？」でした。
